房子渗水没修好，业主拒交物业费，法院最后怎么判

很多业主都有过这个念头：房子漏雨、墙面渗水，物业迟迟不修，那我物业费干脆先不交了，什么时候修好什么时候再说。听起来很解气，但真闹到法院，结果往往和业主想的不一样。

江苏连云港一位沿街商铺业主，就因为房屋渗水问题拒交物业费，被物业公司告上了法庭。

据江苏法治报报道，连云港一名业主张先生因沿街商铺渗水等问题，长期拒缴物业费。某物业公司多次催缴无果后，将其诉至法院。一审法院判决张先生支付所欠物业费。张先生不服提起上诉。

案件二审中，连云港中院法官走进小区巡回审理，最终促成双方调解。值得注意的是：渗水是事实，但法院并没有因此免除业主的交费义务，而是把"修不修得好"和"交不交物业费"分成了两件事处理。

第一，物业费对应的是物业服务合同。 业主交物业费，买的是物业公司对小区共有部位、公共设施的保洁、安保、维护等服务。只要物业实际提供了服务，业主就应当交费。

第二，房屋渗水要分情况找对人。 如果是房屋本身质量问题（如防水层老化、开发商施工缺陷），责任在开发商或施工方，业主应向开发商主张保修或赔偿；如果是公共管道、共有部位渗水，物业确实有巡查、报修、协调义务，物业怠于处理导致损失扩大的，要承担相应责任。但这都不等于业主可以直接停交物业费。

第三，物业不履行义务，业主也不能全免。 即使物业服务确有瑕疵，法院通常根据瑕疵程度酌减物业费，而不是支持一分不交。

物业不按合同服务，业主可向住建部门、物业主管机构投诉；业主长期恶意欠费，物业也可通过诉讼、申请支付令追讨。双方都有各自的救济渠道，不能用"拒交"当唯一手段。

正常的物业欠费是民事合同纠纷，不涉及刑事。只有采取暴力方式阻挠物业正常工作、破坏公共设施，才可能触及治安或刑事。

误区一：房子有质量问题，我就可以不交大修。 错。质量问题找开发商，物业费找物业，是两笔账。拿房屋质量拒交物业费，法院一般不支持。

误区二：物业没服务到位，我就能一分钱不交。 错。服务有瑕疵可要求减交或整改，但完全拒交通常不会被全额支持。

误区三：渗水造成的损失，只能自己认。 错。如果能证明是物业怠于维修导致损失扩大，可要求物业就扩大部分担责；属开发商责任的，保修期内找开发商。

房子漏雨要修，物业费要交，这两件事听着矛盾，法律上却分得清清楚楚：找对责任主体，比赌气停费管用得多。遇到物业不作为，记得留证、报修、投诉三步走。

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